- Los decretos de vivienda 28 y 29/2026 alargan el alquiler, encarecen su final y trasladan a la Administración el desahucio del vulnerable. Nada de
ello está aún consolidado.
- Los Reales Decretos-leyes 28 y 29/2026 alteran el equilibrio entre propietarios e inquilinos.
Vivir de alquiler es vivir en la casa de los otros; alquilar una vivienda es confiar la propia a un extraño. Entre esas dos frases cabe todo el Derecho arrendaticio y, este otoño, toda la tensión social del país.
El Consejo de Ministros del 6 de octubre aprobó dos reales decretos-leyes que
mueven el fiel de la balanza como no se veía desde que el decreto Boyer suprimió, en 1985, la prórroga forzosa.
Conviene empezar por la naturaleza de las normas. No son reales decretos legislativos, dictados por delegación de las Cortes, sino decretos-leyes de urgencia que el Congreso debe convalidar en treinta días. Sus predecesores, los decretos 26 y 27/2026, no superaron esa votación.
Con las Cámaras ya disueltas, la decisión corresponde ahora a la Diputación Permanente. Y hay un detalle que pocos han advertido: el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre, después de que venza ese plazo. Si no se convalida, no llegará a aplicarse nunca.
El contrato que no termina
Ese decreto reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cumplidos los cinco años mínimos, o siete si el casero es una empresa, el contrato se prorrogará solo por nuevos periodos de cinco o siete años, salvo preaviso. El del propietario pasa de cuatro a seis meses.
La novedad decisiva es otra: quien decida no renovar deberá indemnizar al inquilino con la mayor de dos cifras, doce mensualidades o una por cada año de residencia, calculadas sobre el valor de referencia estatal de la vivienda. Para un piso de 900 euros, son 10.800 euros.
Solo se libra el arrendador que necesite la vivienda para sí o para sus familiares, o en otros supuestos tasados que debe detallar por escrito en el propio preaviso. Las comunicaciones enviadas desde el 7 de
octubre ya quedan bajo el nuevo régimen.
Lo que ya rige
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. Cierra la puerta al alquiler de temporada como vía de escape, que ahora exige una causa real y acreditable; si se encadenan más de dos contratos, se convierten en alquiler habitual. Limita las subidas de renta al 2 % hasta finales de 2027, salvo pacto. Permite al inquilino al corriente de pago pedir una prórroga
extraordinaria de hasta dos años. Prohíbe cargarle los gastos de agencia o exigirle un seguro de impago. Y le autoriza a reparar los desperfectos graves y descontarlos de la renta si el propietario no responde en quince días.
Desahucios y fondos
Hasta 2030, el desahucio de una familia vulnerable sin alternativa habitacional queda
suspendido si quien demanda es un fondo comprador de carteras, y sin compensación alguna.
Si demanda un particular, la Administración autonómica tiene dos meses para ofrecer una vivienda o pagar la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la posición del inquilino. El pequeño propietario, titular de dos viviendas o menos, conserva una salvaguarda frente a la suspensión. Los fondos y los grandes tenedores societarios, en cambio, no podrán comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor, y las SOCIMI verán subir al 25 % el gravamen sobre los beneficios del alquiler residencial que no repartan.
Lo que dirán los tribunales
La Constitución impide que un decreto-ley «afecte» al derecho de propiedad. El Tribunal Constitucional ya anuló en 2015 el «deber de destinar de forma efectiva» la vivienda a uso habitacional que un decreto-ley andaluz imponía a los propietarios. El Gobierno replica que la duración del contrato es régimen obligacional, no estatuto de la propiedad. Pero una indemnización obligatoria por recuperar lo propio al término del plazo pactado se parece mucho a redefinir el contenido del dominio, y hacerlo por la vía de urgencia es, cuando menos,
discutible. Tampoco es menor la duda sobre la oferta.
El Gobierno invoca a Alemania y Francia;
los propietarios advierten que cada carga añadida empuja viviendas hacia la venta, justo cuando el Banco de España estima un déficit de 750.000.
Quien vive en la casa de los otros gana estabilidad. Quien la presta asume un compromiso más largo y más caro. Si el cambio es justo lo dirán las urnas, la Diputación Permanente y, con el
tiempo, el Constitucional.
Al abogado le toca algo más modesto y más urgente: que nadie firme ni preavise sin saber cuánto le puede costar.
