Quiero hablaros hoy de todo un concepto lleno de plena actualidad: la vivienda de uso turístico.
Porque el derecho de propiedad es uno de los pilares más antiguos de nuestra civilización jurídica. Durante siglos fue concebido como un derecho casi absoluto: la facultad de usar, disfrutar y disponer de los bienes sin interferencias externas. Sin embargo, el constitucionalismo moderno introdujo una idea decisiva que transformó profundamente esa concepción clásica: la función social de la propiedad.
Nuestra Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada en su artículo 33, pero inmediatamente añade que su contenido queda delimitado por su función social. Este matiz, aparentemente técnico, es en realidad una de las claves para entender muchos de los conflictos jurídicos actuales relacionados con la vivienda y, en particular, con el fenómeno de las viviendas de uso turístico.
En un mundo en el que el turismo se ha convertido en uno de los motores económicos principales de muchas ciudades, el uso de viviendas con fines turísticos ha generado un intenso debate jurídico. No se trata únicamente de una cuestión económica o urbanística. En el fondo del problema subyace una pregunta mucho más profunda: ¿hasta dónde puede llegar el propietario en el uso de su vivienda cuando ese uso afecta al interés colectivo?
Para comprender el debate jurídico actual es necesario comenzar por distinguir tres figuras contractuales que a menudo se confunden.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que existe arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sin embargo, junto a esta modalidad existe otra categoría jurídica distinta: el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, dentro del cual se incluyen los llamados arrendamientos de temporada.
Este tipo de contratos se caracteriza porque la ocupación del inmueble responde a necesidades temporales o circunstanciales: motivos laborales, estudios, tratamientos médicos o estancias vacacionales. La temporalidad, en este caso, constituye la verdadera causa del contrato.
Además de lo anterior, en los últimos años ha surgido una tercera realidad jurídica que ha alterado profundamente el mercado inmobiliario: las viviendas de uso turístico.
A diferencia del arrendamiento de temporada, la vivienda turística se caracteriza por cuatro elementos fundamentales:
- cesión temporal de uso
- comercialización a través de plataformas turísticas
- prestación eventual de servicios asociados
- sometimiento a la normativa turística autonómica.
Precisamente por estas características, la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye expresamente estas viviendas de su ámbito de aplicación cuando están sometidas a regulación turística específica.
Siendo todo lo anterior así, es fundamental analizar el papel de las comunidades de propietarios. Porque cierto es que la expansión de las viviendas turísticas ha generado conflictos frecuentes dentro de las comunidades de propietarios.
El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas ocasiones sobre esta cuestión, estableciendo una doctrina cada vez más clara: las comunidades pueden limitar o incluso prohibir esta actividad si así lo establecen los estatutos o si se adopta el acuerdo correspondiente conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
La jurisprudencia ha recordado que el uso turístico no equivale al uso residencial propio de una vivienda. Disfrutar de una vivienda turística no significa habitarla como residencia permanente, sino alojarse de manera ocasional a cambio de precio, lo que introduce dinámicas propias de una actividad económica.
Por ello, el legislador permitió mediante la reforma del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que las comunidades puedan limitar o condicionar este tipo de actividad mediante una mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas de participación.
La razón de esta previsión legal es evidente: el uso turístico puede generar molestias, rotación constante de ocupantes y conflictos con la convivencia residencial.
Todo este debate refleja una tensión jurídica permanente entre dos principios fundamentales, a saber, el equilibrio entre libertad económica y función social
Por un lado, la libertad del propietario para explotar económicamente su inmueble. Por otro, la función social de la propiedad y la protección de la convivencia urbana.
El Derecho contemporáneo intenta mantener un delicado equilibrio entre ambos intereses. Ni el propietario puede ejercer su derecho de forma absolutamente ilimitada, ni las restricciones pueden vaciar de contenido su facultad de disposición.
De ahí que la jurisprudencia insista constantemente en dos criterios esenciales:
- las limitaciones al derecho de propiedad deben interpretarse de forma restrictiva
- pero, al mismo tiempo, la convivencia y el interés general justifican ciertas restricciones cuando el uso del inmueble genera impactos
Llegamos así a una cuestión jurídica en plena evolución, y además, la regulación de las viviendas de uso turístico seguirá evolucionando en los próximos años. La presión sobre el mercado de la vivienda, el crecimiento del turismo y las tensiones urbanas obligarán a los legisladores y tribunales a seguir afinando el equilibrio entre intereses contrapuestos.
Lo que hoy parece una cuestión puramente inmobiliaria es, en realidad, una cuestión mucho más profunda: la manera en que el Derecho adapta instituciones clásicas — como la propiedad— a las transformaciones sociales del siglo XXI.
Y en ese proceso, como tantas veces ocurre en la historia jurídica, la respuesta no se encuentra en posiciones extremas, sino en ese territorio intermedio donde el Derecho busca armonizar la libertad individual con el interés colectivo.
Eduardo Domínguez-Lobato
Domínguez Lobato Abogados
